La vivienda promovida en Uruguay es el régimen de la Ley 18.795 (2011) que incentiva la inversión privada en vivienda de interés social con exoneraciones impositivas. Los beneficios de la vivienda promovida alcanzan cuatro impuestos (IVA, ITP, IRPF de los alquileres e Impuesto al Patrimonio), con plazos que van desde la escritura hasta diez años de renta.
¿Qué es la vivienda promovida y para qué se creó la Ley 18.795?
La Ley 18.795 (2011) declara de interés nacional mejorar el acceso a la vivienda de interés social y promueve la inversión privada en zonas urbanas consolidadas mediante beneficios impositivos. La administran el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) y la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).
Un punto que se suele pasar por alto: un proyecto no queda amparado solo por comprar en pozo. La desarrolladora debe presentarlo, cumplir la reglamentación y obtener la declaratoria promocional del MVOT; recién ahí corren las exoneraciones. Antes de comprar, confirmá que la unidad esté declarada promovida.
¿Qué exoneraciones incluye la vivienda promovida?
IVA en la construcción y la primera venta. El régimen exonera el IVA de la construcción y la primera venta, y le devuelve al desarrollador el IVA de la obra. Es un beneficio del lado de la oferta: no baja el IVA del comprador, pero abarata el proyecto y se refleja en el precio de lista.
ITP en la primera compraventa. El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava con 2% al comprador y 2% al vendedor sobre el valor que fija la Dirección Nacional de Catastro. En la primera venta de una unidad promovida ese impuesto está exonerado, y la exoneración puede alcanzar a comprador, vendedor o ambos. Para el comprador, es un ahorro directo en la escritura.
IRPF / IRAE / IRNR sobre el alquiler. Si comprás para alquilar, la renta del arrendamiento se exonera durante el ejercicio en que termina la obra y los nueve siguientes (diez ejercicios en total). La exoneración es del 100% para viviendas ubicadas en las zonas que determina el MVOT, o cuando el alquiler se hace con garantía del fondo del MVOT u otra autorizada. Fuera de esas zonas la exoneración es parcial: se estima entre el 40% y el 60% según la reglamentación aplicable (el porcentaje partió del 40% y se amplió tras los cambios de 2020). En todos los casos, el requisito es que sea vivienda permanente, con contrato de al menos un año.
Impuesto al Patrimonio. El inmueble se exonera del Impuesto al Patrimonio por el mismo plazo de diez años. Si se destina a renta, la exoneración de cada año exige que haya estado arrendada al menos seis meses.
¿A quién le conviene la vivienda promovida?
Rinde sobre todo para quien compra para renta: combina el ahorro único del ITP con diez años de alquiler sin IRPF en zonas promovidas. Para vivienda propia solo cuentan el ITP y el efecto del IVA en el precio: no rige la exoneración del alquiler si la habitás.
¿Cuánto se ahorra? Un ejemplo estimado
Es una estimación ilustrativa, no una promesa de retorno. Los valores reales dependen de tu caso.
Supuestos:
Apartamento de un dormitorio, en pozo, en una zona promovida de Montevideo, comprado para alquilar.
Precio de lista: US$ 150.000.
Valor de Catastro asumido para el ITP: US$ 100.000 (lo fija Catastro, suele ser menor al precio).
Alquiler: US$ 750 por mes, o sea US$ 9.000 al año, constante y con ocupación plena.
IRPF de arrendamiento a la tasa nominal del 12% sobre el alquiler bruto, sin computar deducciones.
Cálculo estimado:
ITP del comprador exonerado: 2% de US$ 100.000 = US$ 2.000, por única vez.
IRPF exonerado con el 100% de la zona promovida: 12% de US$ 9.000 = US$ 1.080 por año. En diez años, unos US$ 10.800.
Impuesto al Patrimonio: exonerado, aunque muchos inversores personas físicas no superan el mínimo no imponible, así que su peso varía caso a caso.
Sumando el ITP y el IRPF, el ahorro estimado ronda los US$ 12.800 en diez años con estos supuestos. Si el valor de Catastro fuera menor, hubiera vacancia o el alquiler se ajustara, el número cambia. Sirve para dimensionar, no para proyectar una rentabilidad.
¿Qué está firme y qué se discute del régimen en 2026?
A julio de 2026, según la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), el régimen registra más de 62.800 unidades y más de 2.180 proyectos ingresados. El Decreto 129/2020 flexibilizó las condiciones: habilitó monoambientes de 25 a 40 m², sacó el tope de unidades de un dormitorio, permitió amenities y admitió hasta 25% de garajes como bienes no promovidos. Los proyectos presentados por año pasaron de alrededor de 100 entre 2012 y 2019 a 189 entre 2020 y 2024, con 246 en 2024.
En el radar: el Plan Quinquenal de Vivienda 2025-2029 plantea revisar el régimen para que llegue mejor a los sectores medios, con debate sobre localización, tipologías, estándares y alcance de las exoneraciones. Son propuestas en análisis, no cambios vigentes: a agosto de 2026 las exoneraciones descritas siguen en pie, aunque el régimen puede ajustarse.
Tomá estos números como estimación
Esta nota explica el régimen en general con valores estimados; los montos, plazos y porcentajes finales dependen de la reglamentación vigente y de cada caso. Antes de firmar, confirmá que el proyecto tenga la declaratoria promocional; para el resto del proceso, repasá el rol del escribano y la escritura.
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Preguntas frecuentes
¿Qué exoneraciones da la vivienda promovida?
El régimen de la Ley 18.795 exonera cuatro impuestos: IVA de la construcción y primera venta, ITP de la primera compraventa, IRPF/IRAE/IRNR sobre los alquileres e Impuesto al Patrimonio. Las de alquiler y patrimonio rigen diez años; las de IVA e ITP, en la obra y la escritura.
¿Cómo sé si un apartamento es vivienda promovida?
No alcanza con que esté en pozo: la desarrolladora tiene que presentar el proyecto, cumplir la reglamentación y obtener la declaratoria promocional del MVOT. Pedí que te confirmen que la unidad está declarada promovida antes de reservar.
¿Cuánto se ahorra de impuestos?
Depende del precio, el valor de Catastro, el alquiler y la zona. En el ejemplo estimado de esta nota, una unidad de US$ 150.000 para alquilar ahorra unos US$ 12.800 en diez años sumando ITP e IRPF: una cifra para dimensionar, no una proyección de rentabilidad.
Fuentes
Ley N° 18.795 (https://www.impo.com.uy/bases/leyes/18795-2011) (consultado ago. 2026)
Viviendas promovidas (inversión privada) (Agencia Nacional de Vivienda) https://www.anv.gub.uy/viviendaspromovidas - (consultado ago. 2026)
Modificaciones en la ley de vivienda promovida incrementan notoriamente la inversión (Agencia Nacional de Vivienda) https://www.anv.gub.uy/modificaciones-en-la-ley-de-vivienda-promovida-incrementan-notoriamente-la-inversion - (consultado ago. 2026)
