En 2026 el alquiler permanente en Montevideo promedia 5,7% de rentabilidad bruta y cerca de 3,9% neta, según Ingar. Esa brecha (casi un tercio de la renta que se evapora entre el aviso y tu bolsillo) es lo único que importa cuando comparás dónde poner el capital.
La mayoría de los avisos muestra el número grande. Esta nota explica el número que vas a cobrar.
¿Bruto o neto? La cuenta que define la decisión
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido el precio de compra. Un apartamento de US$ 120.000 que se alquila a US$ 650 por mes genera US$ 7.800 al año. Eso da 6,5% bruto.
La rentabilidad neta es lo que queda después de los costos de ser propietario. Sobre ese mismo caso, una vez descontados impuestos, administración y vacancia, el retorno real ronda 3,9%. Casi dos puntos y medio de diferencia sobre el mismo ladrillo.
Regla rápida para leer cualquier proyecto: un neto de 3-4% es conservador, 4-5% es atractivo y por encima de 5% es alta rentabilidad. Si un cálculo conservador te deja por debajo de 2,5% neto, ese capital rinde parecido en instrumentos en UI, sin gestión ni riesgo de vacancia.
¿Cuánto rinde un apartamento según la zona de Montevideo?
Los números varían según el relevamiento, pero la estructura se repite: los barrios centrales rinden más en porcentaje que el corredor costero premium, y la periferia muestra los brutos más altos. Según Ingar, el Centro lidera con 7,1-7,5% bruto y Carrasco queda en 3,7-4,8%.
ZonaPerfilBruto anualNeto estimado CentroCentral7,1-7,5%4,8-5,2% Cordón / Tres CrucesCentral5,5-7%3,5-4,5% PocitosCostero premium5,2-5,9%3,5-4% Punta CarretasCostero premium4,1-5%2,5-3,5% CarrascoCostero premium3,7-4,8%2-3% Emergentes (Manga, Casabó, Las Acacias, Colón)Periférico10-13%ver nota
Sobre la periferia: esos brutos de dos dígitos son reales, pero no descuentan la mayor vacancia, la rotación de inquilinos ni el riesgo de cobranza de esas zonas. El neto teórico puede superar el 6%, aunque rara vez se sostiene año a año. Es rentabilidad con más trabajo y más riesgo, no plata fácil.
El contraste de fondo: Carrasco lidera el precio por m² (más de US$ 4.300, sobre un promedio de ciudad de US$ 3.330, según Piso Inmobiliario) y justamente por eso rinde menos en porcentaje. Cuanto más caro el m², más difícil que el alquiler lo acompañe.
¿Qué costos se comen la rentabilidad neta?
Entre el bruto del aviso y tu retorno real hay una lista fija:
El IRPF que grava la renta de los alquileres.
La Contribución Inmobiliaria y demás tributos del inmueble.
La comisión de la administradora, en torno al 5-7% más IVA.
Los gastos comunes, que seguís pagando cada mes que la unidad está vacía.
Mantenimiento y reparaciones.
Sumados, explican por qué un 5,7% bruto termina en 3,9% neto. Ninguno aparece en el "rinde X%" del clasificado.
¿Por qué las unidades chicas rinden más (y cuándo no)?
El apartamento de un dormitorio es la tipología más buscada para alquilar en Montevideo: concentra el 42% de la demanda, contra 27% de los dos dormitorios. El monoambiente suma otro tramo, con colocación rápida en zonas céntricas.
La lógica es de precio por m². Una unidad chica cuesta menos en total pero se alquila a un valor por metro más alto, así que el cociente alquiler/precio sube. Por eso, en porcentaje, lo chico suele ganarle a lo grande.
El matiz importa: un estudio del IEEM mostró que qué tipología rinde más termina dependiendo del barrio, sin una regla única para toda la ciudad. La conclusión práctica no es "comprá siempre lo más chico", sino cruzar tipología con zona antes de decidir.
¿Cómo comparar la rentabilidad de un proyecto en pozo?
Tres filtros antes de creerle a un cálculo de rentabilidad:
Pedí el neto, no el bruto. Si te muestran solo el bruto, restá mentalmente ese tercio.
Chequeá contra qué alquiler se calcula. Un alquiler optimista infla el rendimiento en la planilla, no en la realidad; y fijate si asume la unidad amueblada o vacía, porque cambia el valor base.
Mirá el precio por m² de la zona. Si está en el techo del barrio, el alquiler difícilmente lo acompañe y el porcentaje va a ser bajo.
Al comprar en pozo se agrega una variable: pagás a precio de hoy una unidad que vas a alquilar recién al entregarse. El retorno depende del precio de entrada, no del alquiler prometido en el folleto. Y si la decisión es de plaza y no solo de barrio, la ecuación cambia entre Montevideo o Punta del Este.
Compará con datos, no con promesas
En domera.uy tenés la mayor oferta de proyectos en pozo de Uruguay para comparar precio por m², zona y avance de obra, con compra directa a la desarrolladora y respaldo de escribano. Filtrá por barrio y tipología, corré tu propia cuenta de bruto y neto, y decidí sobre números.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un apartamento en Montevideo?
En 2026, el alquiler permanente promedia 5,7% de rentabilidad bruta y cerca de 3,9% neta, según Ingar. El neto cambia por zona: va de 4,8-5,2% en el Centro a 2-3% en Carrasco.
¿Qué barrio es más rentable para alquilar en Montevideo?
En porcentaje, la rentabilidad se ordena por zona:
Centro: lidera, con 7,1-7,5% bruto (4,8-5,2% neto).
Barrios emergentes (Manga, Casabó, Las Acacias, Colón): brutos de 10-13%, pero con más vacancia y riesgo de cobranza.
Corredor costero premium (Pocitos, Punta Carretas, Carrasco): rinde menos, porque el precio por m² es más alto.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta es el alquiler anual dividido el precio de compra. La neta descuenta los costos de ser propietario (IRPF, Contribución Inmobiliaria, administración, gastos comunes y mantenimiento) y suele quedar cerca de un tercio por debajo de la bruta.
¿Qué tipología rinde más para alquilar?
El apartamento de un dormitorio concentra el 42% de la demanda en Montevideo, contra 27% de los dos dormitorios, y en porcentaje lo chico suele rendir más por su mayor valor por m². Según el IEEM, cuál rinde más termina dependiendo del barrio.
Fuentes
IEEM (¿Uno o dos dormitorios? Cuál es la tipología más rentable según los barrios de Montevideo) https://www.ieem.edu.uy/noticias/uno-o-dos-dormitorios-cual-es-la-tipologia-mas-rentable-segun-los-barrios-de-montevideo/477 - (consultado ago. 2026)
